Дисертація є першим в українській правовій науці дослідженням, в якому проведено комплексне дослідження цивільно-правових відносин, які виникають у сфері управління та обслуговування ОСББ.
На підставі проведеного дослідження зазначено, що відносини, які виникають за участю ОСББ є переважно приватноправовими відносинами. Враховуючи суб’єктний склад, зміст, предмет таких правовідносин запропоновано їх поділ на категорії за різними критеріями.
В першу чергу запропоновано їх розподілити на внутрішні та зовнішні. До внутрішніх віднесено правовідносини, які виникають: між співвласниками щодо створення ОСББ, визначення моделі управління ОСББ, щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об’єднанні. Такі відносини можуть бути в свою чергу поділені на дві категорії – щодо створення ОСББ та щодо управління ОСББ. Відмінність полягає в тому, що в першому випадку ОСББ як самостійний суб’єкт правовідносин відсутній, основним учасником таких відносин виступають суб’єкти права власності на житлові та нежитлові приміщення в будинках, тоді як в другій категорії внутрішніх правовідносин ОСББ виступає їх самостійним учасником.
Іншу групу правовідносин складають зовнішні відносини, які виникають:
між суб’єктами права власності на житлові та нежитлові приміщення в будинках та органами державної влади щодо створення ОСББ;
між ОСББ та органами державної влади та органами місцевого самоврядування щодо діяльності ОСББ;між ОСББ щодо створення асоціацій, а також між ОСББ та асоціаціями;
між ОСББ та суб’єктами господарювання щодо забезпечення діяльності ОСББ;
між ОСББ та управителем у випадку обрання відповідної форми управління.
Обґрунтовано, що відносини, які виникають у сфері управління багатоквартирними будинками, зокрема й через утворення ОСББ, мають публічно-правову та приватноправову природу. Публічно-правові відносини виникають щодо управління та реалізації державної політики у житлово-комунальній сфері, соціальної політики, надання пільг та субсидій на оплату житлово-комунальних послуг, правового та організаційного забезпечення діяльності багатоквартирних будинків, ОСББ, управителів тощо.
Цивільно-правові відносини, які виникають у сфері управління багатоквартирним будинком через створення ОСББ, поділяються на дві групи: організаційні правовідносини щодо створення ОСББ; цивільні правовідносини щодо діяльності, управління та обслуговування ОСББ. Цивільно-правові відносини за участю ОСББ є: майнові та немайнові (подібні до корпоративних відносин щодо реалізації прав співвласників); організаційні (до яких віднесено й відносини з управління ОСББ); договірні, охоронні.
Цивільні організаційні та процедурні правовідносини, слід зазначити, що вони попри свої відмінності мають певну взаємну послідовність у виникненні, що проявляється зокрема й у сфері створення та діяльності ОСББ.
Реалізуючи право на створення ОСББ, власники житлових та нежитлових приміщень на етапі прийняття й обговорення рішення щодо створення ОСББ, визначення уповноважених осіб, які будуть вчиняти дії щодо створення та реєстрації ОСББ, виступають суб’єктами організаційних відносин. Разом з тим Закон України № 2866-III передбачає чіткі правила створення ОСББ, а дотримання встановленої процедури є обов’язковою умовою визнання дій законними та такими, що породжують відповідні
правові наслідки у вигляді виникнення нового суб’єкта права. Недотримання процедур є підставою для чисельних спорів про визнання незаконними дій щодо створення ОСББ.
Разом з тим, як свідчить аналіз судової практики, попри наявність встановленої процедури створення ОСББ, визначення основних засад його діяльності, учасниками відносин, які виникають у зазначеній сфері допускаються чисельні порушення, що обумовлює виникнення цивільних охоронних правовідносин.
Охоронні цивільні правовідносини спрямовані на захист прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку та поділяються на внутрішні та зовнішні.
Внутрішні виникають між ОСББ та правовласниками, які через невиконання своїх обов’язків можуть негативно впливати на ефективність діяльності ОСББ та якісне надання послуг. Зокрема, такі дії можуть мати як майновий (несплата комунальних платежів), так і немайновий характер (постійне безпідставне оскарження рішень та дій органів управління ОСББ, поширення негативної інформації про ОСББ або його правління).
Зовнішні охоронні відносини виникають щодо забезпечення належного та якісного надання послуг компаніями, з якими укладено відповідні договори; оскарження рішень та дій управителя або асоціації у випадку передання їм права на управління ОСББ, якщо такі рішення та дії можуть негативно позначитись на правах та інтересах ОСББ та його членів.
Встановлено, що ОСББ як суб’єкт цивільних правовідносин вирізняється такими особливостями: засновниками виступають співвласники багатоквартирного будинку; органи управління (загальні збори та правління) обираються з числа співвласників; має статус некомерційної юридичної особи; створюється для досягнення спеціальної мети; не є надавачем послуг; із всіх форм управління багатоквартирними будинками має визначені законом повноваження щодо прийняття рішень з питань володіння, користування і розпорядження спільним майном будинку. Управління ОСББ
– це цивільні організаційні правовідносини, які виникають у сфері забезпечення діяльності ОСББ з метою реалізації прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку (будинків) щодо функціонування системи органів ОСББ, передбачених законодавством та статутом, в частині прийняття рішень від імені юридичної особи (внутрішні управлінські відносини) та визначення форм діяльності ОСББ з реалізації покладених на нього законом функцій (зовнішнє управління).
Залежно від суб’єктного складу та порядку здійснення виділено такі форми управління багатоквартирним будинком:
пряме управління – здійснюється безпосередньо співвласниками;
опосередковане – здійснюється через третіх осіб шляхом: залучення управителя, створення ОСББ.
Особливість управління ОСББ (як форми реалізації співвласниками багатоквартирного будинку права на управління будинком) полягає в тому, що воно може здійснюватися:
- безпосередньо ОСББ;
- через залучення управителя;
- через створення асоціації ОСББ.
На відміну від відносин управління багатоквартирним будинком управителем за якого договір укладається безпосередньо з співвласниками, при залученні управителя ОСББ, стороною договору виступає ОСББ.
Створення асоціацій ОСББ має важливе значення не лише з позиції управління багатоквартирними будинками, а й щодо реалізації різних проектів, які мають важливе соціальне значення та спрямовані на сприяння ОСББ у залученні до участі в різних грантових програмах та проектах, спрямованих на благоустрій територій, покращення інфраструктури тощо.
Запропоновано обслуговування ОСББ розглядати як цивільно-правові договірні відносини, які виникають між ОСББ та третіми особами щодо надання послуг, спрямованих на забезпечення реалізації прав та інтересів співвласників на отримання житлово-комунальних послуг, благоустрою
території, підтримання в належному стані внутрішньо будинкових мереж та обладнання.
Обслуговування ОСББ як юридичної особи це цивільно–правові договірні відносини з надання послуг щодо забезпечення функціонування ОСББ як юридичної особи, зокрема надання юридичних послуг, бухгалтерське обслуговування, інформаційне тощо.
Зазначено, що з розвитком технічних можливостей та викликами сучасності, наразі існує велика кількість пропозицій щодо створення, наповнення та обслуговування сайтів. В інформаційному просторі є пропозиції щодо ефективного управління ОСББ через створення сайту, розроблення мобільного додатку чи створення телеграм-каналу для зручності управління ОСББ. В умовах сьогодення неабиякого значення набуває питання запровадження електронного голосування чи опитування серед учасників ОСББ.
Онлайн голосування є незамінною та надзвичайно ефективною в усіх ситуаціях, коли необхідне швидке прийняття легітимних та неспростовних рішень на основі результатів опитування великої кількості учасників, які можуть знаходитись за різними адресами, в різних містах або, навіть, у різних країнах.
Враховуючи, що органи управління ОСББ формуються з числа співвласників багатоквартирного будинку для ефективного управління ОСББ та з метою забезпечення додаткових гарантій реалізації та захисту прав та інтересів співвласників необхідним є запровадження спеціальної підготовки та атестації голови правління ОСББ за аналогією з атестацією управителя.
Зарубіжний досвід управління багатоквартирними будинками свідчить про те, що найбільш поширеною формою управління є створення ОСББ (кондомініумів). Для удосконалення правових та організаційних управління багатоквартирними будинками доцільним є врахування досвіду зарубіжних країн, який передбачає: запровадження обов’язковості створення об’єднань з метою управління спільним майном (за прикладом Польщі), що дозволило б
вирішити питання щодо чисельних багатоквартирних будинків, які досі не створили ОСББ та залишаються в управлінні компаній, які виконували функції ЖЕКів;
обов’язковість спеціальної підготовки та сертифікації осіб, які виявили бажання здійснювати управління ОСББ. Спеціальна підготовка дозволяє не лише ефективно налагоджувати діяльність ОСББ, а є додатковою гарантією захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку;
розробку та впровадження практики державної підтримки заходів щодо покращення стану багатоквартирних будинків, оновлення комунікацій тощо. Оскільки невисокий рівень матеріального забезпечення громадян є однією з перепон у створенні ОСББ, оскільки тягар утримання будинку покладається в такому випадку на мешканців, які не завжди спроможні своєчасно сплачувати навіть комунальні платежі. А це в свою чергу також є однією з перепон щодо створення ОСББ, через брак ефективних механізмів вирішення питань з заборгованістю та пересторог мешканців, що тягар компенсації заборгованості буде перерозподілено між добросовісними платниками.
З метою удосконалення правових засад управління ОСББ доцільно на законодавчому рівні закріпити положення щодо вимог до голови правління та порядку голосування на загальних зборах та внести до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» такі зміни:
- виключити зі змісту ч.14 ст. 10 Закону наступний текст: «а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів», що буде сприяти захисту прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку та забезпеченню чіткості формулювання положень законодавства щодо порядку голосування на загальних зборах;
доповнити статтю 10 Закону частиною в такій редакції: «Щонайменше один член ревізійної комісії (ревізор) повинні мати вищу економічну освіту або стаж роботи за спеціальністю не менше 3 років.
Членами ревізійної комісії (ревізором) не можуть бути особи, що мають судимість за економічні злочини, мають конфлікт інтересів, надають послуги ОСББ на платній основі (крім надання послуг із ведення бухгалтерського та податкового обліку, юридичних, освітніх та інформаційно-консультаційних послуг).
Якщо члени ревізійної комісії або ревізор не мають економічної освіти або встановленого стажу роботи – для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання не рідше одного разу на три роки залучається аудитор»;
доповнити статтю 10 Закону частиною в такій редакції: «Члени правління (голова правління) об’єднання не можуть бути членами ревізійної комісії» для запровадження механізму уникнення конфлікту інтересів членів правління і членів ревізійної комісії ОСББ.
Трансляція захисту дисертації здійснюватиметься 27.01.2023 року о 12:00 на веб-сайті -
https://us06web.zoom.us/j/82485487597?pwd=djc0YXJDSmFuWnBmeDlJNnF0d1FnZz09
